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買屋介紹 微利時代 讓鈔票不變薄
微利時代 讓鈔票不變薄 最近幾年,利率水準一直處於低檔;對貸款者而言,利息負擔因此減低不少。但同樣的道理,把錢存在銀行裡,由於低利之故,賺得的利息,恐怕還無法貼補物價上漲的幅度。此時,投資保值,就是最好的因應解決之道。而股票、黃金和房地產,則是國內相當普遍的投資工具。那麼究竟哪種工具,最具保值效果? 現今社會高度分工,流通貨幣成了交易唯一的媒介。在凡事都需要錢的情形下,光靠辛勤工作,往往無法得到對等或理想中的生活品質。因此理財,毋寧是現代人必修的課業之一。 對一般大眾來說,最基礎的理財,大概是把錢存在銀行裡生利息。不過近年利率走低,加上通貨膨脹因素,把錢放在銀行中,還真是會愈存愈薄。這時候,積極的理財,就顯得十分重要。 投資理財,進場的時機很重要;無論利用哪種工具或媒介,大原則都是逢低買進、遇高殺出。但如果深入分析,其實每一種投資管道,適當的進場及退場時機都略有不同,不同的投資方式,其效益也有所差別。 面對目前的相對低利率環境,理論上當然是有利於投資。不過各類物價紛紛上揚,薪資水準卻沒有同步提昇的情形下,穩健的投資策略,也就是以保值為先,似乎才是現階段進行投資的最高指導原則。那麼現階段而言,哪一種工具保值效果較優? 股票投報率高 黃金可保值 民國七十年代,台股加權指數短時間內上衝萬點後,投資股市變成全民運動,民間游資幾乎都會流到這個資本主義商業社會的最佳象徵中。自此,股票市場的榮衰,某種程度上,反映著國內經濟現況及未來走勢;投資股市,也成為國人最主流、最受青睞的投資方式。 然對一般民眾來說,說到保值,相信最先想到的,應該是黃金。黃金是所有金屬中最為稀有的,過去也是一個國家在貨幣發行前,必須相對等值準備的工具。黃金,不僅是最古老的貨幣型式,至今也仍是個人或國家擁有財富多寡的真正反映。 土地,則是另外一個社會代表財富的指標。過去的富豪,如果手中沒有太多的貴重金屬,那麼他手中的地契、房契一定相當多。黃金和土地,是東西方社會自古以來權勢的代表;來到現代,也仍然具有類似效果。 那麼現階段,究竟股票、黃金及房地產中,哪個才是保值最佳工具? 股市部分,大致可分為國內及國外兩部分討論。國內股市在一般人印象上,受到消息面影響頗深;這幾年來,似乎股票市場的變動幅度也不小。整體來說,國內股市總給人一種投機性勝過投資性的印象。不過事實真是如此嗎? 亞太股市翻轉 外資扮關鍵 其實,這主要還是因為國內散戶比例,幾乎是全球各地股市之冠,加上短線操作者不在少數,因此造成股市投資不穩定,投機程度高。然事實是,如果我們撇開加權指數曾衝到上萬點的非常時期,看看最近五年指數的變化,其實並沒有一般人想像中劇烈。 過去五年,台灣股市加權股價指數變動率算是相當小。這五年來,只有九一年指數跌至四千點左右之變動較大,整體而言,都是在五千七百至六千一百點的範圍內變動。震盪幅度大致上是在正負百分之十至十五之間。 目前,股票市場似乎又開始熱絡,這是因為全球景氣復甦,美國升息腳步即將告一段落,美股近期表現不俗,連帶帶動全球各地區股市上揚;亞太地區各國股票市場表現,更因各方看好經濟復甦力道,國際熱錢紛紛加碼湧入。 當然,無論是國內,還是其他地區股市,要有超過百分之二十的高投資報酬率,除非從事高風險度的短線炒作,否則可能性非常低;但做為穩健投資,甚至保值工具,股票市場仍是可考慮的領域之一。 尤其最近,國內股市在國共經貿論壇、開放兩岸觀光利多及外資大幅匯入買超等利多刺激和帶動下,已上攻七千點大關。另外,今年第一季季報中,更有四十五家公司出現營收超過四成的良好成績,其中又以營建及手機類股佔多數。美國專業財經刊物『霸榮(Baron、s)週刊』最新調查更顯示,有超過六成的美國機構投資法人,看好今年亞股前景。無論是國內或亞太股市,似乎呈現一片欣欣向榮。 黃金避險利器 近期價飆升 黃金方面,一九八○年代,價格一度創高峰。然之後二十年,價格趨勢卻是向下修正,最近才又回升,且在五年內,價格已翻漲一倍。這是因為,近年來國際油價飆升,美元在國際金融市場的地位又逐漸轉弱;黃金於是逐漸取代美元,成為可信賴的貨幣工具。畢竟無論古今中外,當經濟狀況往下走時,人們就會開始轉而購買黃金,做為保值避險之用。 另外,以金磚四國(BRICs)為代表的新經濟勢力崛起,也是近年來黃金價格節節高升的最大關鍵。以巴西(Brasil)、俄羅斯(Russia)、印度(India)及中國(China)為首的第三世界新興經濟勢力,在最近這幾年快速竄起;由於需要更龐大的資金做為發展後盾,他們於是成為黃金的大量需求國。 上述這兩大原因,再加上全球經濟狀況衰退,國際局勢不穩,中東戰火綿延;在需求快速增加的情形下,黃金價格水漲船高,成為國際金融界的熱門商品。自此,黃金不但是具一定保值力之商品,還成為投資者的新寵。 房地產潛力強 投資門檻降 至於房地產,和股票或黃金相比,市場屬性比較區域化,要做跨國性投資,除非選擇特定基金或近年流行的REITs,否則一般而言,還是選購本地的投資性產品居多。至於產品屬性,市中心或學區套房最受歡迎,店面則投資門檻稍高,但也相當普遍,停車位則是潛力足。 近幾年來,全球各地房地產價格也是屬於向上的趨勢。而在台灣,九二年之後房市景氣復甦,低利、低價、低自備的三低效應,更使房市投資客蜂擁而出。加上近年來油價持續飛漲,房地產於是成為兼具投資獲利及保值置產雙重效果的投資工具。 三標的比一比 投資性各異 那麼,股票、黃金與房地產,哪樣具有較高的投資報酬率?何者才是比較好的保值工具?論投資門檻,股票或黃金,原則上要比房地產略佔優勢,但近期房市出現的低自備購屋也讓房地產投資門檻下降不少。而說到風險,則股票要略高於黃金及房地產;畢竟後兩者,是相對較保守投資者的主要選擇。 以美、日為首的全球經濟體系,景氣正逐漸復甦中;各國股票市場在國際熱錢挹注下,正屬於走高階段,因此中期內,股市確有穩定的投報率,也是對抗近期通膨壓力的良好工具之一。當然,大前提是必須選擇經營、獲利穩健及高股息的『績優股』。 至於怎樣的個股才算績優股?以往一般的看法,經營時間長、資本額大、營運穩健的類股,會被視為績優股。但以現階段來說,觀光類股、中資概念股、手機股等,這類和未來發展有密切關聯的類股,則也是相當具有潛力,可以選擇作為投資保值標的的類股。 黃金部份,以金磚四國為首的第三世界經濟體系,對黃金的需求當然不可能持續處於高檔。黃金仍有基本需求,但最近兩年金價迅速走高,目前已來到二十五年來的最高點。因此,未來持平或向下修正的機率,其實是存在的。現在購買黃金,有可能是在高檔買進,做為投資工具,不會是最佳選擇;傳統上的保值力,才是現階段購買黃金的適當理由。 國內房地產市場,儘管有供給過剩,價格恐將下修的疑慮;然此一疑慮或危機實非全面性;整體而言,規劃正確的房市個案,仍有相當好的銷售成績,傳統優質地段,價值還是愈來愈高。因此只要選對產品和地段,其實論投資報酬率和短期保值力,房市產品絕對潛力十足。 股票黃金房地產 各擅勝場 平心而論,無論股票黃金或房地產,只要操作得當,都是相當優質的投資理財工具;股市是資本主義社會的具體體現,黃金是價值最高的貴金屬,房地產則是『有土斯有財』觀念下,置產的最佳途徑。 然如果不論投資報酬率的落差,僅比較固本性質的保值性,房地產和黃金應該略優於股市。至於黃金或房地產,孰優孰劣,則很難妄下定論。黃金價格儘管未來走跌的機率存在,但仍是小額固本投資者的保值最佳選擇;房地產方面,則只要不選錯區位,保值效果也非常顯著,如果操作得宜,甚至會有意想不到高投資報酬率。 ■過去五年股市上下幅度約在正負5~15之間。 如何選對房地產? 房地產投資,一般而言是以低門檻、可以房租來繳房貸的都會區及學區套房,或是門檻稍高,單純賺取租金的店面為主;停車位,也是另一個獲利率相當高的投資途徑。另目前頗流行的低自備購屋,則是讓投資房市,增添『以小搏大』的優點;大約用二、三十萬左右的低自備款,就可購入一棟動輒四、五百萬總價的投資型房市產品。 此外,由於國內房價和房租並沒有絕對的互動關係,因此對於以房租來繳房貸,或者賺取租金的投資者來說,只要盡量不追高房價,通常而言獲利都相對穩定。但無論投資或是保值,地段的選擇還是最重要的。 如果是購買一般產品,周邊的生活機能及發展必須審慎評估;如是賺取租金的套房或店面,則除了環境機能外,周邊商機和人潮匯集狀況也要同時評估。以套房來說,地段必須是在交通便捷,不然就得要在辦公大樓林立的商業區周邊;店面,則周邊發展之現狀和未來發展都得考量,相對所在位置,更攸關商機好壞。 特殊的學生套房,則要看鄰近學校提供宿舍量是否足夠;學校周邊如屬於相對封閉型生活圈,大眾交通系統相對較不發達者,才有學生套房的獲利空間。至於保值,當然是要選擇發展成熟的優質地段,開發中的區塊,風險則稍高。 如何投資黃金? 投資股票市場,長久以來已成為全民運動,坊間各家爭鳴,相關資訊可蒐性相當高。相對而言,黃金或房地產的參考資訊,就不是這麼多。在此,本刊就大略提供有關黃金及房地產的相關資訊。 大致來說,黃金價格變動性不高、保值性佳,一直是保守型投資者的首選工具。以去年來說,由於價格持續走高,投資黃金現貨的報酬率約在10%上下,比定存與部份股票投資來得高。但未來是否還有如此的投報率,則有待觀察。 至於投資黃金的管道,一般包括期貨、選擇權、基金或金幣、金條及金飾等之現貨買賣。如直接買現貨黃金條塊、首飾,既可馬上獲利了結,又可備不時之需。但由於現貨的品質、純度不易掌控,賣出時又要扣差價,缺點確實存在。 中央信託局與中國國際商銀承售的『黃金存摺』,算是各類黃金投資中門檻較低,且等同於現貨交易的投資方法;此存摺由國營銀行擔保黃金品質,投資人不必負保管責任,所有交易都明確記錄在存摺中。另買入金額在三百克以上者,不收手續費;不足三百克者,則每筆酌收一百元的手續費。 除賺取差價,或拿黃金資產來保值外,黃金存摺與一般存摺其實一樣,具備轉到其他帳戶的功能;如有資金需求,更可用來辦理新台幣質押借款,不必拋售黃金,保有資金運用的流動性。但需要注意的是,黃金存摺不計利息。豪宅房屋,快速連結標籤
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