【摘自蘋果日報】【胡芝寧╱台北報導】

信義房屋代銷事業部協理唐定華，提醒地主保留戶產權信託有保障

無論是平面媒體還是廣告看板，經常可見「地主保留戶」、「地主精華戶」等字樣，這些地主從建商處所分得的「保留戶」，通常會以低於建商戶的銷售價格推出，以低價刺激購屋慾望。

權益至上

同一個建商所建的同一棟大樓，地主保留戶和其他建商戶理論上應該都一樣，為什麼地主戶可以賣得比較便宜？買地主保留戶應該注意什麼呢？ 建築開發商向地主買土地，若是無法買斷整塊地，建商和地主之間就會以合作興建的方式開發，依雙方合作契約，由地主分得的產品，就是俗稱的「地主保留戶」。

信義房屋代銷事業部協理唐定華提醒

「地主保留戶」銷售模式和建商戶一樣，分為「預售」、「新成屋」兩個階段，在預售階段，有的地主戶會和建商一起委託同一家代銷公司銷售，消費者在選購時，同一個案子，走進同一個接待中心，面對同一家代銷公司，但因戶別不同，賣方除了建設公司外，也有可能是地主戶。預售階段沒有參與銷售或是房子沒賣掉的地主戶，在建物完工後，還是會把房子拿出來賣，消費者在參觀新成屋時，經常可以看到明明是同一個案名、同一棟大樓的銷售案，附近卻有2、3個分別代表各個參與開發的業者，或仲介公司在賣房子。由於地主保留戶的開發成本，相對於建商而言較低，於是地主戶經常會用低於建商定價的價格賣出，只是信義房屋代銷事業部協理唐定華提醒：「建商和地主在分屋時，不一定會以水平或垂直來分，因投資金額和經驗差距，地主通常會分到低樓層和比較不好的車位，購買地主戶選擇較少。」

蘋果提醒你約定專用

在公寓大廈中，「約定專用」指的是「公寓大廈共用部分，經約定供特定區分所有權人使用者」，但不是任何地方經過「約定」，就可以「專用」。《公寓大廈管理條例》第七條規定，以下各款，不得作為「約定專用」部分：　一、公寓大廈本身所佔之地面。　二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道，防火巷弄。　三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。　四、「約定專用」有違法令使用限制之規定者。　五、其他有固定使用方法，屬全體所有權人生活利用上不可或缺的共用部分，例如屋頂、水箱、水塔等。所以屋頂露台屬於共用，並不能「約定」給頂樓住戶「專用」，如果頂樓住戶將屋頂露台拿來自己使用，就違反了公寓大廈管理條例。如果是建物因退縮而產生的露台，沒有公共走道通達，就可經由契約、規約或區分所有人會議決議，「約定專用」給當層住戶使用。

信義房屋專家意見契約須加註售後服務

信義房屋代銷事業部協理唐定華指出，地主戶和建商戶的產品，基本上結構不會有很大的差別，但仍要注意所購地主戶的位置、建材配備、保固及售後服務。無論是預售屋還是成屋，結構都應該要有15年的保固，室內設備、建材也應該要有保固和售後服務，消費者簽約前應該主動問清楚，確定是由何家公司負責服務，最好要求比照建商戶請建設公司提供保固，並在契約上加註。

留意保固起算期

除了時效外，保固的起算時間也是要注意的地方。有些保固時間，是從交屋後開始計算，有的則是從拿到使用執照，或是地主和建商點交後開始計算，消費者買了地主戶後，也許保固時間只剩1~2個月，住了3個月，發現有問題時，保固時間已經過了。若契約未載明由誰負責保固，建商就可能不理會地主戶，此時賣方地主也可能把責任推得一乾二淨，消費者求助無門，只能靠自己了。

廚具衛浴差異大

一般來說，建設公司為了和地主戶競爭，通常會提升建材配備以利銷售，其中以廚具和衛浴設備的差別最大，外表看起來也許都一樣，但是內部可能就不盡相同。例如，建商戶的廚具是用人造石檯面，地主戶用的可能就是一般珍珠板檯面，而其他配備如門、馬桶、鋁門窗等等，對普通消費者來說看起來都一樣，但是品牌、價格一定有差別。想要了解建材的差別，建議消費者比較建設公司所附的建材設備表，以了解自己所購得的產品，是不是真的便宜。

留意建材設備

戶別位置，影響的是採光、通風條件、以及機電設備空間的配置。另外，建材設備也是購買地主保留戶需要留心的地方。戶別的差距，消費者可以針對自己的需求作考量，如果真的覺得位置不夠好、還可接受，可利用爭取議價。起造人也是一個問題，尤其是預售時買地主戶，就要注意該案到底有多少起造人。假設某案有10、20個地主，其中只要有一個地主財務出現狀況，這筆土地就會出現扣押問題，甚至影響工程的進度，一拖好幾年。就財務而言，購買地主戶，若有產權信託，對消費者而言較有保障。產權信託是指，預售客戶所繳納的所有價金，先全部存在銀行特定的專戶中，在完工過戶完成後，建商才可取用，對消費者來說，多一層保障。唐定華解釋：「如果房子蓋不起來，消費者不會因為債權排在融資銀行、營造廠之後，而拿不到錢，至少還是可以將付出的價金取回。」相對降低預售屋的交易風險。

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